신규주택 취득일과 임대차계약기간 시작일이 동일한 경우 소득령§155①(2)단서 적용 여부

조정대상지역에 종전의 주택을 보유한 1세대가 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득하는 경우로서 신규 주택의 취득일과 전 소유자와 임차인간의 임대차계약기간 시작일이 동일한 경우에도 ｢소득세법 시행령｣ 제155조제1항제2호단서에 따른 규정을 적용받을 수 있는 것임

○신청인은 □□시 소재 △△마을 *단지 아파트(이하 “A주택”)를 2012년에 분양받아 2014년에 소유권이전등기하고 거주하고 있음

○ 2020.02.**. □□시 소재 ☆☆☆단지 아파트(이하 “B주택”)를 매매취득함

• B주택은 기존 집주인이 신청인에게 아파트를 매도하기 전에 임대차계약을 체결하여 전세계약이 체결된 상태이며,

• 전세계약서상 해당 임차인의 입주일자(실제 입주일자)가 신청인의 B주택 취득일인 2020.02.**.과 동일함

• 해당 전세계약기간은 2020.02..～2022.02..(전세계약종료일)임

○ 2020.07.. A주택 매도계약 체결(잔금일자 2021..**.)

2. 질의내용

○조정대상지역에 종전주택을 보유한 1세대가 조정대상지역에 신규 주택을 취득하는 경우로서 신규 주택 취득일과 전 소유자와 임차인간의 임대차계약 시작일이 동일한 경우, 소득령§155①(2)단서 규정을 적용받을 수 있는지 여부

3. 관련법령

○ 소득세법 시행령 제155조【1세대1주택의 특례】

① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 “종전의 주택”이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 “신규 주택”이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 다음 각 호에 따라 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 제154조제1항제1호, 제2호가목 및 제3호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하는 요건을 적용하지 않으며, 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조제1항제2호가목에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우로서 해당 잔존하는 주택 및 그 부수 토지를 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 때에는 해당 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다.

1. 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우

2. 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득하거나 신규 주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류에 의해 확인되는 경우는 제외한다]하는 경우에는 다음 각 목의 요건을 모두 충족한 경우. 다만, 신규 주택의 취득일 현재 기존 임차인이 거주하고 있는 것이 임대차계약서 등 명백한 증명서류에 의해 확인되고 그 임대차기간이 끝나는 날이 신규 주택의 취득일부터 1년 후인 경우에는 다음 각 목의 기간을 전 소유자와 임차인간의 임대차계약 종료일까지로 하되, 신규 주택의 취득일부터 최대 2년을 한도로 하고, 신규 주택 취득일 이후 갱신한 임대차계약은 인정하지 않는다.

• 가. 신규 주택의 취득일로부터 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하고 ｢주민등록법｣ 제16조에 따라 전입신고를 마친 경우

• 나. 신규 주택의 취득일부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우